开发商之窘境——业主断贷导致开发商承担阶段性连带保证责任后的权利救济。

商品房买卖合同在按揭付款方式下，产生开发商、业主、银行三方的法律关系，三方互负权利义务。业主以其所购房屋为抵押从银行处贷款用于支付开发商的房款，同时开发商在业主产权证办理之前为业主从银行处的贷款承担阶段性连带保证责任。

这样的交易模式在解决业主购房时资金不足问题的同时，使开发商房屋销售客户面变得更广，而商业银行在该交易模式下的利益更毋庸言说，近些年商业银行不良贷款率激增，而最稳定、不良率最低的即为房屋按揭贷款。

但是，即便是这样一种看似完美的商业模式，也存在法律风险。在期房买卖的背景下，在房屋产权证办理完成之前，银行系在该房屋上设立抵押预告登记，此时开发商须为业主的贷款承担连带保证责任，而只有待办理完房屋产权证、抵押预告登记变更为抵押登记之后，开发商之担保责任才得以免除，即所谓“阶段性连带担保”。若在此期间出现业主断供的情况，银行在宣布与业主借款合同提前到期的同时要求开发商承担担保责任，甚至直接从开发商保证金账户中扣划业主剩余贷款本息。而此时开发商房屋已经出售并交付业主使用，开发商之房款相当于未完全收取，业主断供这一事实本身就说明业主资信已出现危机，甚至出现业主该房屋已被其他法院提前查封的情形。那么此时，开发商如何进行权利救济呢？

（一）行使合同解除权。

1.合同解除权之司法现状。

开发商与业主的房屋买卖合同当中通常会约定若出现业主断供导致开发商向银行承担连带保证责任后开发商可解除房屋买卖合同的条款。此时，开发商可依据该约定合同解除条款解除房屋买卖合同，收回房屋，以挽回损失。

司法实务现状：司法实务中就该约定解除权并非完全统一，部分法院认为房屋买卖合同已基本履行完毕，解除合同不利于市场经济秩序稳定，认为开发商应行使追偿权。但大部分法院判决认为双方约定有效，开发商可以行使约定解除权。

2.合同解除后开发商之权利能否排除案外人的强制执行。

在出现业主房屋已被案外人查封的情况下，即便合同解除权获得法院支持，但解除合同后能否排除案外人的执行呢？司法实务中同样处理不一。最高院二巡意见认为：“房屋预告登记保全的是预告登记权利人未来请求实现不动产物权的权利，是对预告登记期间预告登记义务人处分房屋效力的排斥。预查封的效力实为冻结不动产物权登记簿的登记，以限制预告登记人未来对标的物的处分。通过预查封固定的是预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。预查封的执行效果取决于预告登记能否符合本登记的条件。房屋买卖合同解除后，房屋买受人不再享有相应的物权期待权，预告登记的效力消灭。房屋出卖人有权向人民法院申请解除预查封，排除执行。”

（二）行使追偿权。

开发商在承担担保责任后享有向业主的追偿权。该追偿权法律完全支持。

法律风险：业主断供本身就说明业主很可能资信已出现危机，那么在解除权未得到法院支持，房屋又被案外人预查封的情况下，开发将面临追偿不能的窘境。

由于银行在办理贷款时已经就案渉房屋办理了抵押预告登记，开发商在代偿了业主对银行的债务之后，能否取得银行对业主的预抵押权利呢？若可以，则开发商便在追偿同时可行使优先受偿权，则其追偿权便可得到保障。但能否得到法院支持，属于司法实务空白，仍需实务检验。

1.以合同的形式确保合同解除权可以实现，必须在合同中约定明确开发商的解除权，并以条文的行使排除解除权被司法实务不认可的可能。

2.与按揭银行提前沟通，尽早办理产权证，将法律风险延迟至产权证办理之后，开发商将没有担保责任之风险。而银行因可行使对业主的抵押权，同样也不会有任何损失风险。