如何避免因开发商“一房二卖”给购房人带来的法律风险

近年来，在司法实践中，因不动产交易引发的矛盾频发，特别是在期房买卖交易中，经常出现“一房二卖”的情形，房地产开发公司将期房卖给购房者后，因其他原因又将该套房产出售给了第三人，这样必然导致购买一方的财产权利受损，严重侵害了购房人的合法权益。

一、案情简介

2019年4月，天一房产公司将其正在建设的一套3居室住宅以每平米7000元的价格卖给了张三，双方签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，张三按照合同约定将全部购房款支付给了天一公司。同年12月，上述房产所在地的地铁项目获批，该房产的价格由7000元/平方米涨到11000元/平方米。2020年3月，李四看中了这套房，经双方协商确定，天一公司和李四签订了《商品房买卖合同》，在李四交完全部购房款后，与天一公司的经办人一起到房地产管理部门办理了预告登记及商品房预售合同登记备案手续。

2021年5月，张三到天一公司售楼部要求办理交房手续时，天一公司以该公司未与张三到不动产登记部门办理网签，现无法交房为由，不予办理交房手续，从而引起纠纷。

2021年6月，张三向人民法院提起本案诉讼，请求法院判决天一公司继续履行交付房屋的义务。

1.天一公司将同一间房屋卖给了张三和李四，该两份《房屋买卖合同》的效力如何？

虽然最终张三和李四两人不可能都得到房屋所有权，但是，只要房屋买卖合同都是当事人自愿签署的，并且内容合法，就应当认定买卖合同都是合法有效的。正如本案中的房产，天一公司虽然先后和不同的销售对象签署了2份合同，但都是有效的，这些合同的有效与否与最终能否履行没有直接关系。

法律依据：《中华人民共和国民法典》规定了5种无效的合同（或民事法律行为）情形，具体为：1、无民事行为能力实施的民事法律行为无效（第144条）；2、行为人与相对人以虚假的意思表示（通谋虚伪意思表示）实施的民事法律行为无效（第146条第1款）；3、违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效（第153条第1款）；4、违背公序良俗的民事法律行为无效（第153条第2款）；5、行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效（第154条）。

2.现天一公司将房屋出卖给了两个买受人，合同均合法有效，这种情况下谁应当取得该房产的所有权？

办理预告登记、过户手续的，优先于没有办理登记、过户手续的。本案中，虽然李四与天一公司的《房屋买卖合同》签订时间较张三迟，但其与房产公司到房地产管理部门办理了预告登记。根据法律规定，不动产预告登记具有公示与公信效力，能够维护交易安全和正常的交易秩序，法律效力最强。因此，经人民法院审理认为，李四与天一公司已办理了预告登记，现张三与天一公司的合同无法继续履行，因此驳回张三的诉讼请求，其可另行提起诉讼，向天一公司主张违约责任。

法律依据：《中华人民共和国民法典》（物权编）第221条：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

“一房二卖”的风险防范

为了保护买房人的合法权益，在实践中存在三种方式阻却第三人善意取得：

1.预告登记

预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记，其主要记载的是与物权变动有关的信息。预购商品房可以申请预告登记，预告登记有很强的公示效力。

2.购房合同备案制度

依据《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”根据上述规定，预售商品房必须办理商品房预售合同登记备案手续，这也是防止“一房二卖”的有效途径之一。

3.网签制度

房地产交易领域中的网签制度，指的是房地产交易双方签订合同之后，到相关部门进行备案，形成网签号在网上公布并供相关当事人查询。网签信息登记的更加详细、具体，主要包括房地产开发企业信息、楼盘信息以及商品房预售许可证号或者房地产权证号等信息。网签制度是一个网络管理制度，目的也是为了防止“一房二卖”或者“一房多卖”。

以上三种方式虽然可以阻却第三人善意取得，但法律效力的强度不同：

其中法律效力最强的是预告登记，预告登记后，未经预告登记权利人同意，不能处分该不动产；其次是购房合同备案制度；最后才是网签制度，因为网签制度只是行政管理手段，是房地产管理部门为规范房地产企业依法销售房屋，维护房地产交易市场秩序而建立的一个网络化管理制度。

综上，建议购房者在向房地产开发企业购买期房时，及时办理预告登记，维护自己的合法权益不受侵害。